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投資ファンド型事業が追加されたことに伴い、我が国で初めて不動産を投資対象とする投資ファンドの制度が整備された。
投資家にとっては、不動産への投資判断に関し不動産特定共同事業者等外部の専門家の活用が可能となることから、投資家のニーズに対応した様々な特色ある商品の供給がなされ、より多くの投資家の資金が優良な都市開発・住宅供給等に活用されることが期待されている。 １.不動産特定共同事業「不動産特定共同事業」とは「不動産特定共同事業契約を締結して当該不動産特定事業契約に基づき営まれる不動産取引から生ずる収益又は分配を行う行為、不動産特定共同事業契約の締結の代理又は媒介をする行為」で「業として行うもの」をいう（不動産特定共同事業法第２条第４項：以降「不特法２④」と表記する)。
不動産特定共同事業の対象となる契約の代表的なものとして、①任意組合契約、②匿名組合契約、③共有物の賃貸借契約（又は賃貸委任契約）等がある。 「不動産共同投資商品と「不動産特定共同事業法」の対象｣4)で説明すれば、右側部分の太線で囲んだ方式（任意組合型・匿名組合型・賃貸型（共有持分)）で行われる事業が規制対象事業であり、中央部分の点線で囲んだ方式（信託型・任意組合型・賃貸型（共有)）は従来から存在する不動産の小口化商品として用いられてきた方式である。

その他、④外国の法令に基づく契約、⑤①～④に類する特定契約も不動産特定共同事業法の適用対象となる。 なお、不動産共同投資事業の商品として過去における販売実績で大きな比率を占めてきた「信託契約」は不動産特定共同事業法の適用対象とされていない。
なぜなら、信託契約はすでに信託業法によって規制がなされ、投資家保護が十分になされており、それ以上の規制は二重規制となるからである5)。 ２.不動産特定共同事業の類型不動産特定共同事業法は、①民法667条に基づく任意組合を組成することにより行う「任意組合型（１号商品)｣、②商法535条に基づく匿名組合を組成することにより行う「匿名組合型（２号商品)｣、③各投資家が取得した不動産の共有持分権について不動産特定共同事業者と賃貸借契約等を締結して賃料収入を得る「賃貸型（３号商品)｣、④外国法令に基づく契約によって組成される商品（４号商品）及び⑤その他政令で定める商品（５号商品）の５類型を対象としている。
かつて日本国有鉄道清算事業団によって供給された「不動産変換ローン型｣、信託業法に基づく「信託型不動産小口化商品」は、不動産特定共同事業法の対象とはされていない。 回規制内容事業参加者の被害を未然に防止するため、建設大臣（一定の場合には大蔵大臣）又は都道府県知事の許可を得なければならず（不特法３①)、その許可基準として次の事項が掲げられている。
①法人である謹と②鶏地建物敵引業法の免許を有している機員に禁始産者やその他の不遥祷者７不動産特定共同事業法における行為規制の考え方の基本となっているのは、締結する不動産特定共同事業契約の内容及び業者により行われる不動産取引の内容について事業参加者が正確かつ十分に知り得るように図ること、すなわち事業参加者が自己の責任にもとづいて投資ができるような基盤を整備することであり、その目的のため業者の行う業務を規制する以下のごとき規定が設けられている。 （１）事業遂行の原則不動産特定共同事業者は、信義を旨とし、誠実にその業務を遂行しなければならない（不特法１４①)。
これは、不動産特定共同事業への投資は貴重な財産を長期間他者に委ねることとなるため、その相手方となる不動産特定共同事業者には特に信義誠実に業務を処理するということが強く要請されるからである。 また、不動産特定共同事業者は、その業務を行うに当たっては、不動産の適正かつ合理的な利用の確保に努めるとともに、投機的取引の抑制が図られるよう配慮しなければならない（不特法14②)。
（２）勧誘・広告に関する規制不動産特定共同事業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる開発許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物について不動産特定共同事業に関する広告をしてはならず（不特法１８①、１９)、不動産特定共同事業者が不動産特定共同事業に関する広告をするときは、自己が不動産特定共同事業契約の当事者となるか、若しくはその代理人となるか等の種別を明示しなければならない（不特法１８②)。 また、不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約の締結の勧誘を行うに際し、その相手方である事業参加者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為等をしてはならず（不特法20①、２１)、当該契約の締結の勧誘に際しては、その相手方である事業参加者に対し金銭又は有価証券の貸付等をしてはならない（不特法22)。
（３）契約内容の説明に関する規制不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約が成立する前にその申込者に対して書面を交付して説明し（不特法24)、契約の締結に当たっては、許可を受けた不動産特定共同事業契約約款に基づいて契約を締結しなければならず（不特法23)、当該契約が成立したときは、当該契約の当事者に対して、遅滞なく重要な事項等を記載した書面を交付しなければならない（不特法25)。 また、不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業に係る財産を自己の固有財産及び他の不動産特定共同事業に係る財産と分別して管理し（不特法27)、事業参加者の求めに応じ、不動産特定共同事業に係る財産の管理の状況について、定期的に報告しなければならない（不特法28)。
さらに、不動産特定共同事業者は、その業務及び財産の状況を記載した書類を事務所ごとに備え置き（不特法29)、不動産特定共同事業契約に係る事業参加者の名簿を作成保存し、これらについて事業参加者の求めに応じて閲覧させなければならない（不特法30)。 （４）その他の規制締結した不動産特定共同事業契約については、事業参加者は契約成立時の書面（契約書）を受領した日から起算して８日を経過する日までの問に、書面をもって契約を解除することができる（不特法26)。
その他、名義貸しの禁止（不特法15)、標識の掲示（不特法16)、秘密を守る義務（不特法31)、業務に関する帳簿書類の作成．保存義務（不特法32）等の規制がなされている。 不動産特定共同事業の約款不動産の証券化・流動化が成功するか否かは、安全性・換金性・投資単位の小口化及び不動産事業の所有と経営の分離の確立が重要な要素であり、そのような要素を有する仕組みが醸成されることが必要である。
そのため不動産特定共同事業法では、事業参加者間の契約内容のうち事業参加者を保護するという観点から必要な事項を予め「約款」として定め、業者の用いる「約款」が認可基準の一つである特定の基準を満たすことが必要とされ、許可申請の際には添付書類の一つとして「約款」の提出が義務付けられている。

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